Por que tantos imóveis estão irregulares?
No Brasil, é estimado que mais de 50 milhões de imóveis estejam irregulares — sem escritura, sem registro atualizado ou com pendências no cartório. Em Atibaia e região, esse número reflete a realidade de décadas de transações feitas "no fio do bigode" — contratos de gaveta que nunca viraram escritura.
Essa situação bloqueia vendas, financiamentos, heranças e qualquer operação formal com o imóvel. A regularização existe — e este artigo explica como ela funciona.
Situação 1: Tenho contrato de compra e venda, mas sem escritura
Essa é a situação mais comum. O comprador pagou, recebeu um contrato particular, mas a escritura nunca foi lavrada no cartório.
Se o vendedor estiver vivo e cooperativo, o caminho é fazer a escritura pública agora — com pagamento do ITBI (imposto municipal) e os demais custos cartorários. Se o vendedor se recusar, é possível entrar com ação de adjudicação compulsória.
Situação 2: O imóvel está em nome de falecido
É necessário abrir um inventário — judicial ou extrajudicial (em cartório, se não houver menores e houver consenso entre os herdeiros). Após a partilha e o pagamento do ITCMD (imposto de herança), o imóvel pode ser transferido formalmente para os herdeiros.
Situação 3: Imóvel sem qualquer documentação
Quando não existe nem contrato — apenas a posse prolongada — o caminho jurídico pode ser a usucapião. Dependendo do tempo de posse e das características do caso, é possível registrar o imóvel em seu nome sem precisar de escritura ou contrato anterior.
Situação 4: Construção não averbada
O terreno está regularizado, mas a construção não consta na matrícula. Para isso, é necessário o Habite-se da prefeitura e a averbação no cartório de registro de imóveis. Sem isso, a construção legalmente "não existe" — e o imóvel não pode ser vendido ou financiado pelo seu valor real.
Documentos que você vai precisar
- Contrato particular de compra e venda (se existir)
- Certidão de matrícula do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
- IPTU atualizado
- Certidões dos vendedores (para compra e venda)
- Habite-se (para averbação de construção)
- Comprovantes de posse (para usucapião)
Por onde começar
O primeiro passo é entender a situação real do imóvel — o que depende de uma pesquisa na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Com essa informação, um advogado especialista pode indicar o caminho mais adequado e o custo estimado para a regularização.
Na Advocacia Fernandes, conduzimos essa análise inicial com atenção. Você nos mostra o que tem e nós te dizemos o que falta e o que fazer.